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李箐友律师
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知“诈”担保 承担责任

2015年3月6日  浏览195次

2010年房地产市场不景气,规模较小的房产商为筹资开始向个人借款。近期虹口区法院受理了多起个人起诉房地产项目公司的案件,其中一起因担保人明知借款双方未办理抵押登记而签字担保,最终承担50%的连带还款责任。担保人提起上诉,二审维持了一审判决。

  借款有抵押

  原告黄小姐和被告宇新房产在2010年11月2日签订《借款协议书》,约定向宇新房产出借300万元,借款期限自2010年11月2日起至2011年5月1日止,借款利息为月息2%,利息支付方式为自宇新房产收到借款300万元后支付当月利息,之后于每月10日前将借款利息汇入原告指定银行账户。宇新房产为借款及利息提供虹口区某处建筑面积为113平方米的房屋作为还款保证,该房屋以预售合同的方式抵押给黄小姐,双方在房地产交易中心进行商品房预售登记备案,并确认该房屋以26549元/平方米计价且无论市场发生任何变化价格不再浮动,如宇新房产不能按约偿还黄小姐债务,黄小姐有权处置房屋。如宇新房产遇有特殊情形逾期归还以上借款,必须征得原告同意且逾期利息仍按月息2%继续向原告支付,逾期最长不得超过6个月等。钱先生作为担保人签字。当日,黄小姐交付宇新房产300万元,同日,宇新房产向黄小姐支付利息18万元。

  签约不登记

  2010年11月18日,双方就该房屋又签订《上海市商品房预售合同》。预售合同签订后,双方未向房地产登记机构办理预告登记。之后,宇新房产陆续支付利息共23万元,后因宇新房产未按约归还借款,担保人钱先生又不履行担保责任,黄小姐诉至法院现要求宇新房产归还借款300万元,并支付自2011年2月2日至2011年5月1日止,以300万元为基数,月利率2%计算的借款利息18万元,支付自2011年5月2日至债务实际清偿之日止,以月利率2%计算的借款利息。同时要求担保人钱先生承担连带清偿责任。

  庭审中,被告钱先生认为黄小姐与宇新房产的矛盾是买卖纠纷,既然他们已签署商品房买卖合同,且宇新房产提供房产作抵押,黄小姐应当先就该物的担保实现。如今,黄小姐不请求处置抵押物放弃物保,因此钱先生在黄小姐放弃权利的范围内免除保证责任。

  各方均有错

  法官就案件中纷繁复杂的法律关系做了梳理:第一,2010年11月2日,黄小姐交付宇新房产300万元的当日收取利息18万元,提前收取三个月利息的做法违背法律规定。因此,就实际交付宇新房产的本金应认定为282万元。其二,约定的月利率2%,超过银行同期同类贷款基准利率的4倍,违反法律规定,法院对超出部分不支持。第三,在签订抵押房屋同时签订的《上海市商品房预售合同》,目的是债权期限届满不能受偿时以取得抵押房屋所有权的方式实现被担保债权,违反了《中华人民共和国担保法》相关规定,该抵押房屋买卖合同无效。第四,因协议对担保方式、担保范围均未作约定,钱先生仅在担保方上签字,钱先生应按照连带责任保证对全部债务承担保证责任。第五,就抵押房屋而言,双方未在房地产交易中心办理抵押登记,因此不存在有效的抵押权。第六,签订借款协议的时间为2010年11月2日,协议约定的出借日也为2010年11月2日,协议约定宇新房产提供房产作抵押,黄小姐在尚未办理抵押登记,不清楚抵押权能否成立的情况下,便将钱款交付宇新房产,现黄小姐无法对抵押物行使抵押权,自身有一定过错。钱先生知道或应当知道签约当日无法办妥抵押房产的登记手续,仍为宇新房产提供担保,也应承担相应的保证责任。

  担保人连带

最终法院判决,宇新房产公司归还原告黄小姐借款282万元及282万元的借款利息,利息计算方式为自2010年11月2日起至判决生效之日止,按中国人民银行规定的一年期贷款基准利率的4倍计算的月利率计算利息,减去宇新房产已付的利息23万元。以上两条钱先生承担50%的连带清偿责任。钱先生在承担保证责任后,有权向被告宇新房产追偿。