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确认合同无效返还租赁费用判决

2015年3月6日  浏览196次

蒋家安诉奚惠峰土地租赁合同纠纷案

  

原告(反诉被告)蒋家安。
  被告(反诉原告)奚惠峰。
  原告蒋家安诉被告奚惠峰土地租赁合同纠纷一案,本院于2014115日立案受理后,依法组成合议庭。诉讼中,奚惠峰提起反诉,本院公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)蒋家安,被告(反诉原告)奚惠峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告蒋家安诉称,20121225日,原告与被告奚惠峰签订了“场地租赁协议”一份,约定由被告将位于上海市浦东新区福善村15组的原养鸭场出租给原告,面积约7亩,租期3年,自20132月1日起至2016131日止,年租金人民币(以下币种同)11万元。租赁协议第4条亦明确原告租赁场地目的是用于停放大型货运车辆。20131224日,被告向原告出具了收到土地使用费6万元的收据。上述协议签订后,原告对养鸭场进行了清理,修筑过道、排水沟和厕所,对场地铺设建筑材料并予以整平和固化,安装大门,整修电源电路,购活动房用于办公和生活用房,并派人日夜看护场地。2013722日,原告突然收到了规土局送达的“责令停止土地违法行为通知书”,要求原告停止土地违法行为。同时还收到了福善村委的告知书,告知原告在2013810日前将5亩固化土地还耕。经了解,原告方才知道,系争养鸭场的养殖户张某某早在20111130日就与福善村委签订了“治理不规范畜禽养殖协议”,约定张某某在2012130日前将养鸭场拆除还耕,村委还支付了张某某治理补贴454,070元。张某某为此签署了“承诺书”一份,保证不再饲养和拆除棚舍。原告还了解到,被告并无养鸭场的使用权,其是自201212月25日从邱建明、陈某某处以年租金55,000元租来。福善村委在发觉养鸭场被建筑垃圾覆盖后,在2013年1月30日向陈某某发出书面告知书,责令其在2013215日前复耕。但陈某某在收到告知书后未能及时告知原告停建停车场,致使经济损失进一步扩大。原告认为,原、被告之间的“场地租赁协议”应为无效,被告应退还收取的土地租金6万元,被告还应赔偿因此造成原告的损失,故原告诉请来院,要求:1、确认原、被告双方于20121225日签订的《场地租赁协议》无效;2、判令被告立即返还原告场地租金人民币6万元;3、判令被告赔偿原告整理固化场地费、复耕用机械人工费等经济损失266,194.90元中的80%,即212,955.92元。
  被告奚惠峰辩称,不同意原告的诉请。理由是:
    一、租赁协议依法成立有效。系争场地原为养鸭场,系案外人张某某于1999年向承包地的村民租得后建成。20121224日,蒋家安在奚惠峰带看场地后当即表示要租,并预付了租金6万元,但没有告知其从事行业和停放大型车辆等情况。次日上午,奚惠峰找到陈某某后以每年租金55,000元的价格承租了该场地,故奚惠峰只是转租赚取差价。
    二、蒋家安要求返还租金缺乏事实和法律依据。协议签订后,蒋家安一直在使用场地,堆放物品,无论协议有效无效,均应支付租金或使用费给奚惠峰。
    三、蒋家安要求赔偿经济损失也缺乏依据。蒋家安未经同意,擅自改变养鸭场原有状况,固化场地,应对其自身行为负责。奚惠峰仅为转租赚取差价,并不清楚有关土地违法情况,对蒋家安的索赔项目和金额也不予认可。奚惠峰并提起反诉,要求反诉被告蒋家安支付自2013年2月1日起至2014131日期间的租金5万元。

  反诉被告蒋家安辩称,反诉原告违法出租土地,租赁协议无效,且合同约定用途是停车场,无法实现原告租赁目的,故不同意反诉原告的诉请。
  经审理查明:20121224日,蒋家安向奚惠峰支付“部分土地使用费”6万元。2012年12月25日,蒋家安与奚惠峰签订“场地租赁协议”一份,约定“1、甲方(奚惠峰)将原养鸭场的一块空地租给乙方(蒋家安)使用,面积为约7亩,租期3年,从2013年2月1日至2016年1月31日止;2、租金每年为11万元;3、付款方式:先付后用……今后每年的1215日支付下一年的租金,甲方便开具收条;4、该场地乙方用于停放车辆,……;5、三年到期乙方有限续租,租金在原来价格上增6%,并签订续租协议,现有出租房屋,到期后免费归乙方使用……”协议签订后,蒋家安即进场对场地实施了整理、固化等措施。
  2013年1月30日,福善村委发“告知书”给案外人陈某某,内容为告知其“在福善村15组所承租的7亩土地属农用地,你不能改变土地用途,不能种植多年生作物,不能固化土地,不能搞违章建筑。现在发现已被建筑垃圾覆盖,责令你必须在2013215日前复耕。”
  2013722日,上海市规划和国土资源管理局向蒋家安出具“责令停止土地违法行为通知书”「沪规土资执(2013)1312号」一份,告知其“未经依法批准,擅自占用浦东新区航头镇福善村约5亩集体土地,建设停车场地,违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第一款的规定……责令你立即停止土地违法行为。”
  2013722日,福善村民委员会发“告知书”给蒋家安,内容为告知其“在福善村15组,原张某某养鸭场,固化约5亩土地,属违法改变土地用途,现告知你于2013年8月10日前将约5亩固化土地还耕,如限期不整改,村将与镇相关职能部门强制执法。”

  另查明,2012年12月25日,邱建明、陈某某与奚惠峰签订“租赁协议”一份,约定“1、甲方(邱建明、陈某某)将原有养鸭场的一块空地租赁给乙方(奚惠峰)使用,面积为5.50亩,时间为三年,从2013年2月1日至2016年1月31日止;2、租赁价格为每年每亩1万元,合计每年55,000元;3、付款方式先付后用……”
  审理中,原、被告双方明确,系争租赁场地位于上海市浦东新区航头镇福善村15组,毛家港河南边,飞桥路西边,飞沿路北边;蒋家安租赁场地后,在场地上浇铸了水泥进行固化,后在有关部门要求下又在水泥地上覆土还耕。20141011日庭审中,蒋家安又表示,系争场地在还耕之后一直闲置无人看管,现有他人占用。
  庭审中,蒋家安明确其诉请第3项整理固化场地费、复耕用机械人工费等经济损失266,194.90元,具体包括如下:(1)、固化场地14.83万元;(2)、整理平整场地机械费2.86万元;(3)、设施费2.24万元(包括集装箱、松下空调、不锈钢门柱);(4)、施工水电费894.90元;(5)、设备搬迁费1.20万元;(6)、场地复耕机械费0.80万元;(7)、场地看护人工费4.60万元。审理过程中,经蒋家安申请,本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对蒋家安在租赁场地上进行固化等费用进行鉴定,鉴定结论为:原养鸭场的固化费用、化粪池、厕所的工程造价鉴定总造价222,857元。庭审质证中,奚惠峰对上述鉴定结论不予认可。后双方为尽快审结案件同意对鉴定结果进行协商确定。经协商后,双方明确确定蒋家安投入的固化场地,包括搭建化粪池厕所、排水沟、集装箱压桩块迁移费用总计18万元。上述费用即指蒋家安诉请第3项中的(1)、(2)、(4)、(5)项,但未包含(3)、(6)、(7)项。同时,蒋家安就其主张的上述第(3)、(7)项向法庭提供了证人证言、发票、收据等证据,就上述第(6)项复耕机械费向法庭提供了证人董红侠(系蒋家安儿媳)的证言及其出具的收据作为证据,奚惠峰对上述证据均不予认可。
  蒋家安还向法庭提供了由福善村委出具,规土局航头管理所盖章的“证明”两份,证明内容为:原养鸭场的土地权属属该村村民的集体农业承包地,土地性质为农业用地;(蒋家安)固化土地约5亩,经村告知后蒋家安于201310月复(覆)土还耕。

  经法庭释明,奚惠峰表示,如“场地租赁协议”被确认无效,则要求蒋家安返还场地,并参照租金标准承担期间的租金损失。
  上述事实,由“场地租赁协议”、证明、责令停止土地违法行为通知书、告知书、鉴定报告、谈话笔录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。

  本院认为,因本案系争的出租场地被确认为农业用地,根据有关规定,不得作为非农业用途使用,而原、被告约定将上述场地用于停放车辆,故原、被告之间的租赁协议在内容上违反法律、行政法规的规定,属无效合同。蒋家安要求确认合同无效,依法有据,予以支持。合同无效后,因该合同取得的财产应当返还,故蒋家安应将系争场地返还奚惠峰。合同无效的,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。奚惠峰将违法用地转租给蒋家安经营使用,存在过错;蒋家安承租时未对租赁场地尽到必要的谨慎注意义务,自身也有一定过错。故从公平合理的角度,蒋家安仍应向奚惠峰支付至返还场地之日止的占有使用费,鉴于蒋家安实际占有使用和复耕之后无法正常使用场地等实际情况,本院酌情由蒋家安按照每月5,000元的标准支付至返还之日止的占有使用费。因蒋家安占用场地至今超过一年多,已付租金6万元可予以直接抵作使用费,故对蒋家安要求返还已付租金6万元的诉请,不予支持。就蒋家安主张的损失部分,本院认为:1、对双方庭审中协商确定的蒋家安投入的固化场地、搭建化粪池、排水沟和集箱压块的迁移费用等总计18万元,综合考虑到双方的过错程度及合同(无效)实际履行情况酌定由奚惠峰赔偿12.60万元;2、对蒋家安主张的复耕费用,虽其未提供充分证据证明,奚惠峰亦予以否认,但覆土还耕的事实存在,发生费用亦属当然,故酌定由奚惠峰承担4,000元;3、对于蒋家安主张的其他损失,因无事实和法律依据,均不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:
  一、原告(反诉被告)蒋家安与被告(反诉原告)奚惠峰之间签订的“场地租赁协议”无效;
  二、原告(反诉被告)蒋家安应于本判决生效之日起十天内将位于上海市浦东新区航头镇福善村15组的租赁场地返还被告(反诉原告)奚惠峰;
  三、被告(反诉原告)奚惠峰应于本判决生效之日起十天内赔偿原告(反诉被告)蒋家安损失人民币13万元;
  四、原告(反诉被告)蒋家安应于本判决生效之日起一个月内支付被告(反诉原告)奚惠峰使用费(计算方法:自201321日起至实际返还之日止,按照每月人民币5,000元的标准按实计算,并扣除已付金额60,000元)。
  五、驳回原告(反诉被告)蒋家安的其余本诉诉讼请求。
  负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费人民币5,394元(蒋家安已预交),反诉案件受理费人民币525元(奚惠峰已预交),司法鉴定费人民币8,000元(蒋家安已预交),合计13,919元,由原告(反诉被告)蒋家安负担5,568元,被告(反诉原告)奚惠峰负担8,351元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长张卓郁
代理审判员张 斌
人民陪审员周国莲
二〇一四年十月二十四日
书 记 员顾鼎鼎