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李箐友律师
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房屋租赁合同纠纷判决

2015年3月6日  浏览201次

原告林某诉称,原、被告有长期业务关系。从2000年初起,原告就租赁被告位于某路21号的两个店面,分别经营箱包和工艺品。双方签订租赁协议至2009年底,约定每个店面月租金人民币5000元(以下币种均为人民币),押金为5000元,房租每半年一付。原、被告均按约履行。2009年5、6月,原告分别对两个店面进行装修,被告未提反对意见。2009年8月,被告称系争店面面临拆迁,要求原告拒绝拆迁,并称原告可继续租赁经营。2009年9月,系争店面均被拆除。原告事后得知大房东早通知被告退场,但被告未将该情况如实告诉原告,导致原告装修费用损失,且被告至今不肯退还预收的箱包店半年的房租和两个店面的押金。现原告要求被告返还箱包店2009年7月至12月的房租3万元及押金1万元(箱包店与礼品店各5000元,),赔偿原告2009年5、6月装潢箱包店和礼品店的费用3.8万元。

  原告林某提供以下证据:2004年9月1日、2007年12月20日、2008年9月1日签订的租赁协议书三份、被告于2005年2月1日、2006年9月1日、2007年3月1日、9月1日、12月20日、2008年3月1日、2009年3月1日、7月1日出具的房租收据或收条八张、被告于2007年12月20日出具的押金收条一张、上海某装潢设计有限公司(以下简称某装潢公司)出具的某路21号工艺品店装修结算清单及收据一张、上海某装饰材料有限公司(以下简称某装饰公司)出具的收据一张、上海市某建筑有限公司第二项目经营管理部某大厦工程项目部(以下简称某项目部)与被告签订的补充协议书、被告任法定代表人的上海某装饰材料有限公司在上海市某区某路21号的税务登记证、某项目部通知被告经营的上海市某区某餐厅解除租赁协议及搬场的告知单和通知以及系争店面装修后的照片。

  被告童某未答辩。

  被告童某未提供证据。

  经审理查明,2004年9月1日,原、被告签订租赁协议书,约定被告将位于某路21号旁一间店面转租给原告经营,租期为1年,自2004年9月1日至2005年9月1日;水电费按实结算,月租金为5000元,付费方式为押一付五,先付后用;原告不得转租,租期内如遇市政施工、拆迁等不可抗拒因素,原告不能正常经营而搬迁,被告应无条件退还原告没有到期天数的租金和押金。

  2007年12月20日,原告以“林某”名义与被告再签订租赁协议书,约定被告将位于某路21号旁一间店面转租给原告经营,除租期改为自2007年12月20日至2008年12月20日止外,其余内容与2004年9月1日租赁协议书相同。

  2008年9月,原、被告又签订租赁协议书一份,约定被告将位于某路21号旁一间店面租给原告,租期为1年,自2008年9月1日至2009年2月31日止,协议书签名之后添加最后一行“2009年2月31日-2009年9月1日”,其余内容与原、被告之间于2004年9月1日签订的协议内容一致。

  2005年2月1日,被告出具2月1日至7月1日的租金2.5万元收条。2006年9月1日、2007年3月1日、9月1日、2008年3月1日、2009年3月1日、7月1日,被告分别出具半年房租3万元的收据或收条,除2009年7月1日箱包店半年房租的收条外的收据或收条上的付款人均记明为“某某”。庭审中,原告称其又名“某某”。

  2007年12月20日,被告出具收到“某某”箱包店房租一个月的押金5000元的收条。同日,被告出具预收“某某”2007年12月20日至(2008年)3月20日的租金1.5万元的收条。

  2009年5月、6月间,原告对租赁的房屋进行装璜,根据原告提供的某装潢公司及某装饰公司出具的收据,装修费用为31455元及6800元。审理中,原告确认上述费用大部分用于工艺品店的装潢,另一部分用于箱包店的装潢,工艺品店的租金支付至2009年9月1日,箱包店租金支付至2009年12月底。系争房屋已被拆除。 

  另查明,2005年2月5日,上海市某建筑有限公司第二项目经营管理部某大厦工程项目部与上海市某区某餐厅签订补充协议书,约定根据双方于2000年9月18日签订的协议书,租金从2005年3月1日起由每月3000元调整为1.2万元。被告作为承租方代表在补充协议述上签字。2009年7月20日、8月14日,该项目部分别发函通知上海市某区某餐厅系争房屋所在大厦项目已经司法拍卖,新业主将进驻,故双方签订的房屋租赁合同所附终止条件成就,要求于2009年8月30日前搬离。审理中,原告表示上海市某区某餐厅的法定代表人即为被告,原告同时明确系争店面实际经营至2009年8月。


  本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其向被告承租两个店面分别用于经营箱包店和工艺品店,虽然原告提供的租赁协议仅载明“某路21号旁一间店面”,但原告提供的2009年9月1日与2007年12月20日租赁协议书租期存在重合,租金收条中存在2007年9月1日至2008年3月1日的租金收条和2007年12月20日至2008年3月20日的租金收条,2009年3月1日至9月1日和2009年7月1日至12月底的租金收条,可见被告在同一期间收取原告两份租金,上述证据可组成证据链,证明原告确实承租被告两个店面。虽原告提供的租金收据中交款人为“某某”,但由于上述单据的原件由原告提供,故可认定交款人为原告本人。原告提供的2009年7月1日的收条明确被告收取箱包店2009年7月1日至12月20日租金3万元,现原告要求被告返还上述租金。原告诉状中称店面于2009年9月份被拆除,庭审中亦明确系争店面实际经营至2009年8月,但因7、8月已开始动迁,无法实际经营,故要求被告返还2009年7月至12月的租金,该期租金原告于2009年7月1日支付给被告,可见此时原告尚在经营,故原告主张7、8月未实际经营,与事实不符,被告应返还原告2009年9月至12月的租金2万元。原告要求被告返还两个店面的押金1万元,但原告仅提供其支付箱包店押金5000元的证据,原告已支付租期内全部租金,故被告童某应返还原告押金5000元。原告要求被告赔偿2009年5、6月两店面装潢费用3.8万元,根据原告陈述,该费用大部分用于装修工艺品店,且租金交至2009年9月1日,原告在上述店铺能否续租尚没有明确的情况下,即对该店铺进行装修,理应承担租期到期后不能继续租赁的装修风险,而事实上该店铺截至2009年9月1日即无法继续租赁,故原告要求被告补偿上述店铺的装修损失,本院难以支持。至于原告所称箱包店的装修,由于其租金交付至2009年12月,故被告应酌情赔偿其部分装修损失,考虑到原告提供的装修费用的证据无法区分工艺品店铺与箱包店铺的装修费用,根据原告在庭审中的自述,其中用于箱包店装修约七、八千元,本院依法确定被告应赔偿原告装潢损失4000元。被告童某经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条某项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

  一、被告童某应于本判决生效之日起十日内返还原告林某押金人民币5000元;

  二、被告童某应于本判决生效之日起十日内返还原告林某已付租金人民币2万元;

  三、被告童某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林某装潢损失人民币4000元。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

  案件受理费人民币1750元(原告林某已预缴),由原告林某负担人民币1100元,由被告童某负担人民币650元,并应于本判决生效之日起十日内支付原告。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

  

审 判 长 王某某 
人民陪审员 梅某某
 
人民陪审员 石某某
 
二〇一二年四月十八日
 
书 记 员 叶某某