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李箐友律师
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持经过公正的授权委托书,构成表见代理

2015年3月3日  浏览184次

 

【律师提示】

二手房买卖过程中,卖方委托代理人出售房屋的现象很普遍。一般而言,卖方的代理人应当出具经过公证机关公证的《授权委托书》,买方应当仔细查验《公证书》的真伪。查询公证书真伪的方式是直接拨打公证处的电话,告知查询真伪的需求,告知公证处公证书的编号。公证处会按照提供的公证书编号陈述公证书的内容。以此方法验证委托书的真伪。如果公证的委托书真实,买方可以放心签订买卖合同,即使发生无权代理纠纷,也会胜诉。

 

【案情介绍】

赵阿姨是案件争议房屋的独立所有权人。2001年赵阿姨立下自书遗嘱“我在上海有一所住房,地址为浦东南路1036号2403室,在我生前和以后,该处住房归我大儿子李先生所有,其他人无权过问。”

2003年,赵阿姨的女婿薛先生以赵阿姨代理人的身份与买受人王先生签订了《上海市房地产买卖合同》,约定了赵阿姨将浦东南路1036号2403室的房屋以95万元的价格转让给买受人王先生。

签约过程中,赵阿姨的女婿薛先生出具了伪造的授权委托书和上海市某公证处的公证书,并伪造了原房地产权证。双方到房地产交易中心办理转让过户时,上海市房屋土地资源管理局审查后认为薛先生提供的证件齐全并且真实,于是将房屋转移登记到了买方王先生的名下,并且向买方王先生颁发了房地产权证。

赵阿姨的大儿子李先生后来得知情况后,以上海市房屋土地资源管理局为被告,向法院提起了行政诉讼,要求撤销上海市房屋土地资源管理局将房屋转移登记在买方王先生名下以及颁发房地产权证的具体行政行为。该诉讼请求获得了法院的支持。

随后,在该起行政诉讼的执行过程中,颇感不安的买方王先生认为其与卖方薛先生签订的《上海市房地产买卖合同》有效,于是起诉到了浦东新区人民法院,要求确认买卖合同有效,要求确认该房屋归自己所有。

 

【案件思考】

伪造的授权委托书、公证书能否使买方产生代理人有代理权的合理信赖?

 

【法庭判决】

法院认为赵阿姨的女婿薛先生提供了委托书、公证书,并提供了大量真实的房产资料,特别是持有房屋产权证和钥匙,可以看出是代理人薛先生实际控制着该房屋,因此为了保护善意相对人的信赖利益,使符合一定条件的无权代理行为发生有权代理的法律效果,认定万某的行为符合表见代理的规定,双方签订的《上海市房地产买卖合同》有效。

 

【法理延伸】

律师认为,代理法律关系可能有三种情况,一种是有权代理,代理人的行为对被代理人发生效力;一种是无权代理,代理人的法律行为效力待定,须经权利人被代理人追认才有效;还有一种是无权代理但构成表见代理,即使代理人没有代理权,但代理人的法律行为仍然合法有效,买方可要求卖方继续履行合同。

本案中虽然李先生曾向法院提起行政诉讼,并成功撤销了房地产交易中心的转移登记,但不影响作为善意相对人的买方王先生基于表见代理制度取得房屋的所有权。薛先生实际掌控着房屋钥匙和房地产权证,构成了相对人相信其有代理权的基础。而李先生则可以追究薛先生的法律责任。

 

【法律依据】

《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”