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如何确定商品房买卖合同纠纷的诉讼请求

2015年3月3日  浏览189次

 

律师按:购房者购买商品房,难免会遇到种种法律纠纷,有些也不免通过起诉到法院维护权利。如何向法院主张诉讼请求,这里有许多法律技巧。是否要主张交房,是否要主张办理产权过户,是否要主张逾期违约金,是否要主张其他损失,其他损失又当如何计算。律师以一则上海市闵行区法院的判决为例,讲解列明诉讼请求的方式。

 

【案例分析】

2008年5月30日,买受人李先生和上海某房地产开发经营有限公司签订了《上海市商品房预售合同》,约定该房地产公司应当于2008年12月30日前将房屋交付给买受人李先生。如果有预期交付的情形,则开发商应当向买受人李先生支付违约金,违约金按照开发商已经支付的房价款的日万分之一计算,违约金按照合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日。并且,开发商还应当在合同生效后的30天内办理该合同的预告登记手续。

 

但至起诉之日开发商既未交房,又未办理该房屋的预告登记。买受人起诉到法院,要求:

1、  被告开发商将房屋交付给原告买受人。

2、  被告开发商向房地产登记机构办理房屋的预告登记手续。

3、  被告开发商将房屋产权交付给原告买受人。

4、  被告开发商向原告买受人支付自2009年1月1日起至2009年10月31日按已付房款日万分之一的逾期交房违约金。

5、  被告开发商赔偿原告经济损失及差旅费8000元。

 

而被告开发商则辩称,至今未能取得房屋交付许可证,不符合交房条件,故无法交房,也无法办理预告登记手续。对于原告提出的差旅费及赔偿经济损失没有法律和事实依据。

 

【案件思考】

未取得房屋交付使用许可证,是否构成房屋交付和产权过户的有效抗辩?诉讼请求应当如何列明。

 

【法庭判决】

开发商应当按照合同约定履行义务,因为被告开发商未能取得政府相关部门颁发的交付使用许可证,导致无法向原告交房,已经构成违约。

 

在政府相关部门被告发放交付使用许可证之前,被告不具有办理交房和产权过户客观条件,因此,原告要求的限期交房和办理产权过户的诉讼请求,予以驳回。原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求及办理房屋的预告登记的诉讼请求,予以支持。

 

对原告要求赔偿其因诉讼发生的经济损失和差旅费用,无合同及法律依据,不予支持。

 

【法理延伸】

律师认为,买受人和开发商签订买卖合同后,随着时间的推移,开发商的多项义务均已至履行期。此时买受人可以就开发商的各项义务,一并提起诉讼,要求开发商履行。在本案中,预告登记义务,交房义务,产权过户义务以及相应的违约金均可以向开发商提出主张。而经济损失和差旅费用,法院一般均不支持。