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李箐友律师
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妻子代丈夫签订居间合同,构成家事代理

2015年3月3日  浏览185次

 

【律师提示】

买方购买夫妻共有产权的二手房,产证仅登记在夫或妻一人名下,购买这种产权房可能发生夫妻互为代理纠纷,可能发生夫妻一方无权代理纠纷。相应的对策分别是家事代理制度和善意取得制度。

 

【案情介绍】

买方王先生看好了某套房屋。在查看房屋产权登记信息时,发现该夫妻共有产权的房屋登记在丈夫名下,经过和卖方妻子沟通后,买方王先生和卖方妻子签订了《房地产买卖居间协议》,签字处由卖方妻子代替卖方丈夫签署,并代收了1万元的定金,出具了收款收据。协议约定:买卖双方应在签署居间协议后的七天内签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同,否则卖方应向买方双倍返还定金。

签订合同后几天,正值二手房价格飞速攀升,卖方夫妻共同向买方王先生提出增加房价款的要求,遭买方王先生拒绝。因此双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。买方王先生遂起诉到法院,要求卖方双倍返还定金2万元。

 

【案件思考】

登记在丈夫名下的房屋,妻子是否可以处分?妻子代替丈夫签字的行为是否有效?

 

【法庭判决】

法院经审理后查明,卖方丈夫曾经到房产中介要求买方提高购买价格。这一事实有力支持了买方有理由相信卖方妻子的挂牌出售行为是夫妻双方共同的意思表示,挂牌出售行为有效。足以认定卖方夫妻系共同决定出售房屋,卖方妻子所签的协议合法有效,双方均应恪守。现由于卖方夫妻提高房价而导致双方未能签订正式房屋买卖合同,明显违反了居间协议的约定,故应按约向买受人双倍返还定金2万元。

 

【法理延伸】

律师认为:争议房屋虽然登记在丈夫名下,但属于夫妻共同财产。部分共有人对共有财产的处分应征得全体共有人的同意,即夫妻共同作出出售的意思表示时,买卖行为才有效。但《婚姻法解释一》设计了针对夫妻双方的不得对抗善意第三人的法律制度。即,只要当事人有理由相信意思表示是双方共同意思表示的,那么这个单方处分行为就被视为是共同处分行为。因此本案中妻子代替丈夫签字,应当被认定是夫妻共同作出意思表示,不因为一方代签字而无效。

 

【法律依据】

《婚姻法解释一》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定,夫或妻应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”