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签订两份房屋买卖合同(阴阳合同)效力如何

2015年3月3日  浏览194次

案例:

刘小姐与王先生签订《房屋买卖合同》购买王先生位于闵行区的一套房屋,约定到手价180万,税费全部由刘小姐承担。为了避税,合同备案价格为130万,差价50万双方以《补偿协议》的方式签订。刘小姐支付了首付,在房屋过户时,王先生却突然发律师函告知刘小姐做低房价偷逃税款会导致买卖合同无效,因此拒绝继续履行合同。刘小姐遂起诉到法院,要求王先生继续履行。

律师分析:

对房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定问题上,主要存在三种不同观点:
  第一种观点认为,“阴阳合同”均为无效合同,理由是:二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定,因而是无效的,是不受法律保护的。   
  第二种观点认为,“阳合同”不是合同双方的真实意思表示,且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效,而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。
  第三种观点认为,“阴合同”有效,“阳合同”除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。买卖双方购买房屋的意思表示是真实的,房屋总价约定条款无效并不影响《合同》、《补偿协议》的效力,合同继续履行无法律上的障碍。在合同实际履行中,应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。

在司法实践中,更倾向于第三种观点,但不排除法官持有前两种观点的可能,因此签订阴阳合同风险很大,买卖双方要谨慎行之。

律师提示:

    我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税,实际上对买卖双方并无好处,麻烦多,风险大:(1)从卖方角度看,用于办理权属过户的合同,在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中,法院因某些原因无法认定合同效力的情况下,采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。(2)从买方的角度讲,虽然少交了一些税费,但如果该房屋再次进行交易,由于登记备案的购入价远远低于实际成交价,在计算营业税和个人所得税时,作为计税依据的增值额比实际增值额大很多,其实并没有省多少钱。(3)因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同,才办理了过户手续,由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效,买卖行为很可能会因此而失效,最终导致过户行为被撤销。(4)根据《税收征收管理法》的规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴,并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外,根据我国《刑法》规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此,签订“阴阳合同”不仅要被处罚款,甚至可能触犯刑法,构成犯罪。