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李箐友律师
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善意购买夫妻共有的房屋,符合善意取得

2015年3月3日  浏览195次

【律师提示】

夫妻双方用婚后的财产购买的房屋是夫妻共有房屋,即使仅登记在夫妻一方名下也属于夫妻共同财产。购买夫妻共有产权但仅登记在一人名下的二手房,最大的法律风险是卖方未经共有人同意处分不动产的买卖合同不是有效的合同。为避免这种风险产生,买方可以要求卖方签署如下条款“甲方保证该房地产出售前已经征得财产共有人及家人的同意,不存在产权纠纷和其他人主张权利的情况。因甲方无权处分或越权处分等原因造成该房地产不能按照约定办理转让过户手续、实物交付或者发生债权债务纠纷的,由甲方承担一切责任并赔偿乙方损失。”

 

【案情介绍】

2009年12月1日,卖方李先生和买方王先生签订了《上海市房地产买卖合同》。买方王先生审查了中介公司提供的该房屋的房地产权证及房地产交易中心的产权登记信息,发现该房屋产权人仅登记在李先生一人名下,于是当场支付给卖方李先生房款165万元。

买卖双方于2009年12月24号到浦东新区房地产交易中心办理了该房屋的房地产交易过户手续。

房屋出售后不久,恰逢09年房地产市场价格继续上涨。卖方李先生的妻子赵小姐不满房价低于市场价,欲解除合同。遂将自己的丈夫李先生和买方王先生共同起诉到法院,认为该房地产买卖合同未经共有人同意,侵犯了自己的权益,要求确认双方签订的房地产买卖合同无效,要求买方王先生返还房屋,办理房地产登记的转回手续。

 

【案件思考】

夫妻共有的房屋,登记在一方名下,登记的产权人擅自处分,处分行为是否有效,买方能否取得房屋产权?

 

【法庭判决】

法庭审理查明,买方王先生已经查看了房地产权证,有理由相信房屋属于卖售人李先生一人所有,买方王先生基于不动产的公示、公信原则,没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐形共有人,更没有义务去核实卖售人李先生的婚姻状况,因此认定买方王先生善意取得该不动产,驳回了赵小姐的诉讼请求。

 

【法理延伸】

律师认为,以善意取得主张取得房屋所有权需要满足三个要件:一买方受让该不动产时是善意的;二以合理的价格转让;三房屋已经完成了过户登记。买方主张善意取得,则需对符合善意取得的三个要件负有举证责任。

第一个要件是“善意”,买方需证明原房地产登记情况并非为共有。第二个要件是“对价”,买方可以凭借划款凭证、付款收据等证据证明已经支付合理对价。第三个要件是“登记”,则需证明双方完成了房地产转移过户登记手续。

 

【法律依据】

《合同法》第五十一条:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同无效。

《物权法》第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的

(二)以合理的价格转让

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照欠款规定取得不动产或者动产的所有权的,元所有权人向无处分权人请求赔偿损失。