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李箐友律师
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家长代子女签订居间合同,认定成立代理

2015年3月3日  浏览185次

 

【律师提示】

买受人购买共有产权二手房,应当注意居间协议和买卖合同的签字方法。

《上海市房地产买卖合同》签字页列举合同双方当事人,如果卖售人为多人,则每一位产权人都应当将名字在签字页列明。买受人为避免纠纷应当要求全部产权人亲自签字;如有产权人不能到场签字,则应当要求代签字人出具经过公证的授权委托书,将签字权利委托给代签字人;更进一步,可以要求到场签字的卖售人为未亲自到场签字的其他共有人在补充协议中做出单方承诺,这一承诺条款可以表述为“如果某某共有人不同意出售该房地产,则本人愿意承担双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条(房屋交付违约责任)约定的违约责任。”

 

【案情介绍】

买方王先生购买卖方李先生、李小(李先生儿子,在读大学生)所有的位于浦东新区的某套房屋。2009年8月16日,卖方李先生签订《买卖意向金收据》,同意买方王先生支付意向金3万元,并约定如果卖方李先生、李小接受买方王先生的购房条件并签收意向金的,则该意向金转为定金。同时约定双方最迟于2009年8月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。

2009年8月30日,买方王先生和卖方李先生签订《上海市房地产买卖合同》,其中李先生代李小签字。当天,买方王先生支付给卖方李先生首付款25万元。

2009年10月8日,买方王先生要求卖方李先生、李小办理房地产过户手续,但卖方李先生明确告知买方王先生,因为李小不同意出售房屋,所以房屋不再出售给买方王先生。

 

【案件思考】

父子共有产权的房屋,共有人之间代签字,代理关系是否成立?买卖合同是否有效?

卖方李小从未在《上海市房地产买卖合同》上签过名,也未领过房款。房屋是卖方李先生和李小共同共有,李先生对李小的份额无处分权。签订合同后,李先生也未获得李小的事后授权或者追认,那么这一份《上海市房地产买卖合同》是否有效?

 

【法庭判决】

双方签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思的表示,不违反有关法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

卖方李小是李先生的儿子,是在校学生,该房屋是由卖方李先生和妻子到中介公司挂牌出售的,因此买方王先生有理由相信卖方李先生及其妻子已经取得其子李小的同意才向买方王先生出售房屋的。并且卖方李先生是在向中介公司出具了李小的身份证、户口簿原件后才与买方王先生签字的。作为李小的父亲,李先生代表李小签字的行为,符合表见代理的规定,李小应当承担法律规定的民事责任。

 

【法理延伸】

律师认为,代理法律关系可能是有权代理,也可能是无权代理。无权代理的行为效力待定,不经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

但如果构成表见代理,则该代理行为有效,被代理人要承担合同约定义务和责任。表见代理成立的实质性条件是相对人依据一定的事实,相信或者认为行为人有代理权,在此认识上与行为人签订合同。本案根据已有证据可以证明代理人构成表见代理。因此,在购买共有产权房时,为防止发生纠纷,买方应当要求卖方全部产权人都在合同上亲自签字。

 

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”