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李箐友律师
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买方的意向金转化为定金的条件下及风险

2015年3月3日  浏览209次

案例:

2012年6月20日,林先生与崔先生在上海**房地产经纪事务所居间下签订《委托购买意向书》购买嘉定区的一套房屋。意向书约定“该房总价款为人民币125万,并约定2012年6月20日支付意向金2万,同年6月21日支付定金3万;……。在意向书有效期内,出售方同意依买受人购买总价及支付方式出售或买受人购买总价已达委托价且付款方式合于出售方条件时,则意向金转为定金”。

林先生为表示诚意,在《委托购买意向书》签订当日,支付给中介2万元的意向金。次日,林某某又支付崔某某定金30,000元。签约时间届满,林先生催促崔先生签约,崔先生拒绝出售系争房屋。林先生遂起诉到法院。

律师分析:

《委托购买意向书》,系当事人真实意思的表示,且不违反法律强制性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。现崔某某在签订协议并收取定金后,以种种理由拒绝与林某某签订房屋买卖合同。根据相关法律规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。故林某某要求崔某某双倍返还定金,合法有据,法院予以支持。

律师提示:

意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后,委托中介公司以书面形式确定下来,并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约),中介公司将意向金转交给卖方,此时意向金性质就发生变化,自动转化成定金,意向金协议也自动转化为定金协议。

如果买卖双方没有达成协议,中介公司将把意向金返还给买方,若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力,买卖双方必须按约定履行义务,否则将承担法律后果。买方如果不按协议的约定签订买卖合同或不购买的,卖方可以没收买方的定金;卖方如果不按协议的约定履行签订买卖合同义务或不出售的,应双倍返还定金。