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李箐友律师
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未经房屋共有人的同意处置,房屋买卖合同效力如何认定

2015年3月3日  浏览194次

 

案例:王女士与刘先生为夫妻关系,双方共同拥有浦东新区一套房屋。2012年05月,刘先生与中介签订《居间合同》,要求中介挂牌,挂牌价为120万。签订《居间合同》后,刘先生就去外地出差了。李先生通过中介看了房屋后觉得非常满意,但希望价格优惠一些。经多次交涉,王女士同意以115万将卖屋卖给刘先生,双方签订了《上海市房地产买卖合同》。后刘先生出差回来,认为房价太便宜,要求解除《上海市房地产买卖合同》,其认为该套房屋为夫妻共同财产,王女士一人无权处分。而李先生要求继续履行该合同。

案件思考:

王女士是否有权代表刘先生签订《上海市房地产买卖合同》?若王女士无权代表刘先生,则该合同效力如何?

法条依据:

1、《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”

2、《合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”

律师分析:

审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

本案中,若房产证上登记的是王女士一人的名字,则合同应认定有效。若房产证上登记的是王女士与刘先生两个人的名字,则原则上该合同无效。但在本案中,刘先生与中介签订《居间合同》表明其是有卖房的意思表示,只是对房价款有异议。王女士与刘先生存在婚姻关系,李先生有理由相信王女士有权代表刘先生签订《上海市房地产买卖合同》,本案构成表见代理,李先生有权要求王女士继续履行《上海市房地产买卖合同》。

律师提示:

在签订《上海市房地产买卖合同》时,一定要查明该房屋的权利人,去各个区的房地产交易中心调取该房屋的《房地产登记簿》来确定房屋权利人。在签订《上海市房地产买卖合同》时,要求所有权利人在该合同上签字,把风险降到最低。