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李箐友律师
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支付逾期付款违约金的条件

2015年3月3日  浏览203次

 

律师按:开发商逾期办理小产证可能长达两年、三年,违约情形一直持续,此时就产生诉讼时效的问题。为了防止诉讼时效成为购房者主张权利的障碍,张雷律师建议可以采取发送律师函件的方式,中断诉讼时效,确保完整维护权利。律师函件的内容应当符合达到中断诉讼时效的条件,形式上符合法庭对证据真实性合法性关联性的要求。

 

 

【案情介绍】

2003年9月15日,杨先生和某开发商签订了《商品房买卖合同》,购买该开发商的某套商品房。

 

关于办理小产证的期限和违约责任双方约定:

出卖人应当在2004年5月28日,将该房屋交付给杨先生,并在商品房交付使用后30日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人责任,导致杨先生不能在房屋交付使用后500个工作日内取得房地产权属证书的,杨先生不退房,出卖人每年按杨先生已付房款的5‰向杨先生支付违约金,直到取得房地产权证为止。(约定了相当于滞纳金性质的违约责任)

 

开发商逾期办理产证情形出现:

2004年8月17日,开发商才将该房屋交付给杨先生使用。(逾期交房违约情形)

 

但2006年8月16日该商品房办证的期限届满时,开发商仍未办理出该房屋的小产证。(从此日开始开发商需要承担违约责任)

 

直到2008年9月2日,房管局才出具了杨先生的房地产权证,并交付给开发商。开发商在10月6日通知杨先生领取《房地产权证》,杨先生于10月9日取得该证。(已经逾期4年之久)

 

由于开发商逾期办理小产证时间过长,杨先生气愤不过,于是在2009年12月18日向法院提起诉讼,要求开发商承担逾期付款违约金共计6946元(自2006年8月17日起至2008年10月8日止)(注意:违约金的时间跨度两年多,且在取得产证一年后才起诉)

 

而开发商则提出抗辩,杨先生在2009年12月10日起诉,根据两年诉讼时效的规定,杨先生在2007年12月10日前迟延办证违约金已经超过了诉讼时效,法院不应当支持。(诉讼时效的抗辩)

 

【案件思考】

1、逾期付款违约金,从何时计算诉讼时效的起点?

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2、逾期付款违约金是否适用诉讼时效制度?

 

【法庭判决】

法庭经过审理后认为,双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同,开发商未能在合同约定的期限内办理出房地产权证,已经构成违约,应当自2006年8月7日起承担违约责任。(办证期限届满后,开始承担违约责任)

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双方对违约金的交付时间没有明确约定,但约定了按年度计算,故推定为每年支付一次。故2006年8月17日至2007年8月16日违约金的诉讼时效期间已经届满,该段时间的违约金请求已经超过诉讼时效,法院不予支持。(推定起点,超过时效不支持。)

 

【法理延伸】

律师认为,为了维护既定的法律秩序稳定,法律规定诉讼时效制度。超过诉讼时效的诉讼请求,如果对方提出抗辩,则不会得到法院的支持。开发商违约情形出现后,购房者应当及时起诉追究违约责任。诉讼时效制度还涉及中止、中断和延长等制度,为了防止诉讼时效成为对方的抗辩理由,购房者也可以选择发送主张权利的函件这种方式,中断诉讼时效,两年的期限重新计算。

 

本案中,2006年8月17日开发商开始违约,2007年8月17日支付第一年违约金的期限届满。如果杨先生能在2009年8月17日前提起诉讼,则第一年度违约金也可以得到法院支持。